Договор между агентством по недвижимости и засройщиком

Содержание
  1. Договор между агентством по недвижимости и засройщиком
  2. Как риэлтор может сотрудничать с застройщиком
  3. Договор между агентством и застройщиком коттеджного поселка [важное]
  4. Агентский договор с застройщиком о купле-продаже квартир
  5. Договоры с застройщиком: советы профессионалов
  6. Договор с агентством недвижимости – подводные камни
  7. Договор между агентством недвижимости и застройщиком
  8. Как риэлтору работать с новостройками и застройщиками
  9. Как работают риэлторы с застройщиками
  10. Плюсы и минусы взаимодействия риэлтора и застройщика
  11. Как риэлтору работать с новостройками
  12. Как риэлтору выйти на застройщика
  13. Как частному риэлтору сотрудничать с застройщиком
  14. Как риэлтор может сотрудничать с застройщиком
  15. Разделение труда и «покупка лояльности»
  16. Подводные камни сотрудничества
  17. Совместное предприятие застройщика и риэлтора
  18. Агентский договор с застройщиком о купле-продаже квартир
  19. 1. Предмет договора
  20. 2. Права и обязанности сторон договора
  21. Договоры с застройщиком: советы профессионалов
  22. Договор долевого участия 
  23. Альтернативные схемы

Договор между агентством по недвижимости и засройщиком

Договор между агентством по недвижимости и засройщиком

Представитель Клиента заключает с ним договор о представительстве интересов Клиента и предоставляет другой стороне его копию. 3.2. Представитель Владельца, Партнер , обязуется подготовить пакет документов, необходимый для определения правомерности совершения сделки с Объектом. 3.3.

В случае невозможности заключения договора с Владельцем / Клиентом, Стороны обязаны уведомить об этом друг друга. 3.4. Стороны не используют полученную информацию об Объекте/Клиенте в ущерб интересам другой Стороны. 3.5. В случае согласия Владельца и Клиента на совершение сделки по Объекту, все расчеты по совместной деятельности Сторон осуществляются через Партнера . 3.6.

В случае необходимости государственной регистрации сделки, обязанности по выполнению данных работ принимает на себя Партнер . 3.7.

Внимание

ГК РФ… «данный товар(услуга) является публичным и на него распространяет свое действие ст. 426 ГК РФ. Из содержания ст. 426 и 427 следует, что агентство недвижимости обязано оказывать риэлторские услуги каждому, кто к ней обратится.

Фирма не вправе оказывать предпочтение кому-либо» . Основными потребителями риэлторских услуг составляют физические лица, поэтому к клиенту — физическому лицу будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в последней редакции. Перечислим эти права: Агентство недвижимости должно представить полную информацию о представляемых услугах.
Когда клиент только обращается в риэлторскую фирму, не заключив с ней договор на оказание риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту агентства весь комплекс услуг, которые ему можно представить, исходя из его (клиента) требований.

Как риэлтор может сотрудничать с застройщиком

Г. [место заключения договора] [число, месяц, год] [Наименование организации-застройщика], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и [наименование организации], в лице [должность, Ф.

Важно

И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Агент», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем: 1. Предмет договора 1.1.

По настоящему договору Агент за вознаграждение обязуется от имени, по поручению и за счет Принципала совершать юридические и иные действия, связанные с осуществлением поиска и привлечением потенциального покупателя, именуемый в дальнейшем Покупатель, для продажи квартир в построенном жилом доме Принципала, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее — Агентская деятельность).

1.2.

Договор между агентством и застройщиком коттеджного поселка [важное]

При этом могут оговариваться примерные сроки выполнения услуг и их стоимость. Агентство недвижимости не сообщает клиенту всей информации относительно своих услуг.

Помимо агентского договора. в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться доверенность на получение аванса .

Агентский договор с застройщиком о купле-продаже квартир

Вознаграждение Партнера1 составляет: % или $ ( ) долларов США, в рублях по курсу ЦБ РФ на дату расчетов, включая НДС. 2.4.2. Вознаграждение Партнера2 составляет: % или $ ( ) долларов США, в рублях по курсу ЦБ РФ на дату расчетов, включая НДС.
2.5.

В случае изменения общего вознаграждения Сторон в ходе проведения переговоров, распределение общего комиссионного вознаграждения будет производиться между Сторонами пропорционально. 2.6. Сторона, имеющая сведения о наличии обстоятельств приводящих/приведших к изменению общего вознаграждения Сторон, уведомляет другую Сторону в течение трех дней с момента получения сведений.
2.7. 2.8.

Выплата общего комиссионного вознаграждения Сторон производится Владельцем / Клиентом (требуемое вписать) 3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 3.1.

Договоры с застройщиком: советы профессионалов

В процессе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения . приобретение права собственности на земельный участок . оформление наследства . регистрация сделки с недвижимостью .

обращение в суд и предоставление интересов клиента в суде . узаконивание самовольных построек и перепланировок в Липецке . Липецком районе. Требование о качестве риэлторских услуг в каждом конкретном случае будут различными.

Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в эксклюзивном договоре с агентсвом. Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами .

то будет считаться договор с агентством исполненным, если компания подберет покупателя на жилплощадь клиента по оговоренной в договоре цене, а клиенту квартиры . комнаты .

Договор с агентством недвижимости – подводные камни

Стороны объединяют свои усилия в подготовке и проведении совместной сделки по реализации Клиенту, принадлежащего Владельцу объекта недвижимости (далее Объект), находящегося по адресу: общей площадью: кв.м. 2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 2.1. Партнер1 представляет интересы Владельца, Клиента .(требуемое вписать) и именуется далее Представитель Владельца, Клиента .(требуемое вписать).

2.2.

Партнер2 представляет интересы Владельца, Клиента (требуемое вписать), и именуется далее Представитель Владельца, Клиента .(требуемое вписать). 2.3. Реализация Объекта недвижимости осуществляется путем заключения впоследствии между Владельцем и Клиентом Договора (купли-продажи объекта, аренды объекта, ) 2.4.

Совместное вознаграждение Сторон по настоящему договору составляет: $ ( ) долларов США, в рублях по курсу ЦБ РФ на дату расчета, включая НДС, и делится между Сторонами следующим образом: 2.4.1.

Договор между агентством недвижимости и застройщиком

Адреса, реквизиты и подписи Сторон «Заказчик» «Исполнитель» Contract on rendering of services City of Moscow « » 2011 ……………….., Ltd (hereinafter referred to as ‘Service Provider’) represented by ………………….

acting on the basis of ……………… on one part, and , hereinafter referred to as “the Customer” in the person of , on the other part, сollectively referred to as “the Parties” have entered into the present Contract (hereinafter referred to as the «Contract») on the following: Definitions used in the present Contract Immovable Property located at the following address: ……………………………………and is described as follows: …………………….with a total plot area of , a total building area of ………………….. sq.m. and a garage area of……………..(parking for ….. ……..cars).
Поэтому экономический спад – лучшее время для риэлторов наладить с девелоперами новые связи, которые смогут привести к долгосрочному сотрудничеству в будущем. Разделение труда и «покупка лояльности» Для застройщика один из главных аргументов в пользу сотрудничества с риэлтором – возможность минимизировать траты на создание собственного эффективного отдела продаж. По оценкам экспертов, разница в марже составляет 1-2%, что вполне по карману серьезным девелоперам. Отказываясь от дополнительного продвижения силами посредников, они лишь недополучат прибыль.

Также многие представители строительного бизнеса уверены, что работой по рекламе и реализации должны заниматься профессионалы, а чем больше продавцов, тем выше вероятность оперативного привлечения денег. Поэтому строительные компании часто работают параллельно с несколькими посредниками.

Each party should inform the other one about termination 60 (sixty) days prior to termination. The Buyer pays all the commissions according to contracts, signed before the day of termination.

4.4 This Contract can only be terminated before the period mentioned in 4.2 by mutual agreement between the Parties or under the reasons provided by Russian Federation legislation in force. 5. Order of Rendering Services 5.

1 The Services of the Service Provider are hereunder considered rendered completely after conclusion of a Agreement between the Customer and the Buyer, after the payment by the Buyer of installment(s) not less than 25 % from cost of Immovable Property under the Agreement and after conclusion of an Act on rendered services between the Parties concerning each Buyer, or at the moment of the transfer of the right to Immovable Property from the Customer to the Buyer.

Источник: http://1privilege.ru/dogovor-mezhdu-agentstvom-po-nedvizhimosti-i-zasrojshhikom/

Как риэлтору работать с новостройками и застройщиками

Договор между агентством по недвижимости и засройщиком

Как риэлтору работать с застройщиками, способы выхода на девелоперов, правила сотрудничества на первичном рынке, особенности формирования размера комиссионных, плюсы и минусы.

Риэлтор может получать комиссию не только при работе на вторичном рынке недвижимости и занимаясь арендой жилья. Есть еще один довольно интересный сегмент — первичный рынок. Интерес, конечно, кроется в вознаграждении.

Узнайте, насколько трудно и выгодно работать риэлтором

Как работают риэлторы с застройщиками

Эффективное сотрудничество риэлторов и девелоперов основано на:

  • взаимной договоренности о единой цене объекта недвижимости;
  • порядок брони на покупаемую квартиру;
  • оперативный объмен поступающей информацией с той и другой стороны;
  • использование базы покупателей агентства на ранней стадии строительства.

Мы разберем причины, по которым застройщику выгодно сотрудничать с риэлторами, а вы примените их для самостоятельного отбора девелоперов и при общении с ними, чтобы наладить тесное взаимодействие.

Когда застройщик открыт к сотрудничеству с риэлтором:

  • в моменты, когда девелоперу экономически выгодно не раздувать свой штат сотрудников, а воспользоваться опытными в продажах недвижимости риэлторскими компаниями. Конечно, основа такого решения экономическая составляющая, которая равна примерно 1-2%, которыми согласен поделиться застройщик. Однако, это не конечная цифра, размер комиссии риэлтора может повышаться, компенсируясь небольшим поднятием цены за квадратный метр жилья.
  • Вторая причина, которая способствует взаимодействию — профессионализм риэлтора, а точнее его навыки по маркетингу, рекламе и ведению переговоров с потенциальными покупателями. Т.е. девелоперу нет необходимости ломать голову в поисках квалифицированных кадров или самому их обучать. Риэлторские компании предоставляют своих опытных сотрудников, что с лихвой перекрывает потребности.
  • Риэлторы так или иначе формируют мнения на рынке, как его участники. Поэтому застройщики, которые не сотрудничают с маклерами могут получить отрицательные отзывы от посредников только потому, что риэлтор никогда не поведет покупателя на объект, с которого он не получает комиссию. Более того, выявит риски покупки на таком объекте и расскажет о них покупателю, плюс добавит от себя нелестный отзыв. Девелоперы знают об этом, что заставляет их принимать нужные для маклеров решения.

На чем риэлторы теряют клиентов при работе с девелоперами? На входящих звонках от потенциальных покупателей:

  • вялотекущая беседа, без «огонька», т.е. без интереса к клиенту, хотя каждый доведенный до сделки покупатель это от 100 тыс рублей комиссии;
  • не отработанные навыки выявления потребностей клиента, отсюда неумение помочь ему;
  • отсутствие навыков делового общения и ведения переговоров для назначения встреч и показов.

Плюсы и минусы взаимодействия риэлтора и застройщика

Из минусов:
Девелопер, гонясь за скоростью реализации объектов может работать с несколькими агентствами недвижимости.

И хотя квартиры распределяются строго между риэлторскими компаниями, возникает конкуренция.

А так же при распределении объектов для продажи могут достаться менее ликвидные к продаже квартиры (на первых или последних этажах, на теневой стороне или выходящие на автострады и т.д.).

«Любовь» застройщика к риэлторам довольно скоротечна. Больше всего в посредниках девелопер нуждается на стадии «котлована», когда критически необходимо собрать средства для продолжения строительства на деньги дольщиков.

Здесь как раз кстати приходится клиентская база риэлторской компании.

Однако, по мере возведения объекта, когда уже можно показать покупателю почти готовые к заселению квартиры, нужда в маклерах постепенно сходит на нет и застройщик старается своими силами реализовать недопроданные объекты.

Застройщики по праву считают себя обделенными, когда рекламируя продаваемые квартиры в новостройке риэлтор не указывает бренд застройщика, название проекта и т.д. Вам полезно это знать, для работы с возражениями девелопера перед началом сотрудничества.

Хитрые застройщики зачастую выделяют риэлторам квартиры с низкой ликвидностью, которые не так-то просто продать. Это приводит к тому, что риэлторы тратят время впустую, нагоняя покупателей на жилой комплекс в надежде получить комиссию, а покупатели выбирают квартиры, которые реализует застройщик напрямую. В итоге маклер остается без заработка.

Гибкость в ценовой политике — конек застройщика и риэлтор не может им обладать, потому что получает четкий прайс на реализацию жилья, поэтому не может торговаться, что опять же уменьшает количество сделок через посредников. Агентства все же находят способы предложить свои бонусы в виде пониженной ставки по ипотеке от банка-партнера и выгодные пакетиы от страховых компаний и т.д.

Как риэлтору работать с новостройками

В нынешних реалиях риэлтор, работая с новостройками по схеме 90-х годов значительно снижает вероятность успешного сотрудничества с застройщиками и на то есть веские причины.

Риэлтор, предлагая застройщику схему продаж, применяемую на вторичном рынке становится невыгодным лишним звеном для девелопера.

О чем речь? О применяемых схемах на вторичке:

  • 3% от стоимости продаж;
  • надбавленная стоимость (повышение цены квартиры на размер комиссии риэлтора;

Но и это еще не все. Застройщик имеет мало желания работать с риэлтором, потому что помимо выплаты комиссии за каждый проданный объект ему приходится выполнять основные бизнес-процессы за свой счет. В них входит:

  • реклама жилого комплекса, продвижение, маркетинг;
  • постпродажные мероприятия;
  • регистрации перехода права;
  • сверки, подписание актов приема-передачи.

Что делает риэлтор для застройщика:

  • презентация и показы реализуемых квартир;
  • предоставление базы покупателей (объем зависит от размера агентства);
  • согласование условия оформления документов.

К тому же покупатели квартир в новостройках прекрасно осведомлены, что риэлтор, работающий на застройщика не будет соблюдать их интересы, т.к. для посредника комиссия стоит на первом месте, интересы покупателя на втором.

Логично предоставить, что вариант решения для маклера есть и в этом случае!

Как правильно риэлтору работать с новостройками:

  • перестать работать по старым и невыгодным для девелопера схемам;
  • досконально изучить не только ФЗ-214 о долевом строительстве, но и сопутствующую правовую базу и уметь применять ее;
  • изучить то, что досконально знает сам застройщик — схемы, этапы и механизмы строительства и рынка застройщиков.

До сих пор работающей схемой остается работа от покупателя, т.е. по подбору квартиры. И только в том случае, если вы добьетесь лучших условия для своего клиента при покупке квартиры в новостройке:

  • ликвидная квартира;
  • выгодная цена со скидкой от застройщика;
  • невысокий ипотечный процент;
  • оптимизируете дополнительные расходы (сэкономите деньги, из которых и получите гонорар);
  • обеспечите при этом минимальные риски потери жилья;
  • повысите комфортность процесса, снизив нервотрепку при покупке и оформлении.

Т.е. заказчик услуги подбора получит выгоду (сэкономит) и поделится с вами — только так.

Как риэлтору выйти на застройщика

Девелоперы не так открыты к сотрудничеству, как хочется, т.к. искренне уверенны, что их отдел продаж (часто состоящий из одного-двух менеджеров) вполне справится с реализацией построенного жилья самостоятельно.

Этому глубокому убеждению способствует сохраняющийся дефицит жилья на рынке недвижимости страны и успешное взаимодействие застройщиков с кредитными организациями в плоскости ипотечного кредитования.

Риэлтору проще выйти на застройщика, который испытывает сложности в реализации объектов. Давайте перечислим признаки таких организаций списком.

С кем из девелоперов сотрудничать риэлтору

  • небольшой отдел продаж, 1-2 сотрудника и большое количество построенных, либо находящихся на стадии сдачи жилых комплексов;
  • девелоперы, готовые идти на сотрудничество с посредниками ради увеличения оборота по продаже первичного жилья;
  • условия кризиса, когда предложение превышает спрос на всем рынке недвижимости страны и это лучшее время для знакомства и создания крепких отношений с пролонгацией на период, когда кризис минует;
  • когда возникает конкуренция между застройщиками по реализации квартир в жилых комплексах, возведенных в одном районе в большом количестве;
  • застройщик без негативной истории по сдаче объектов строительства и без обманутых дольщиков;небольшая закредитованность;
  • не всегда там, где больше комиссия от застройщика, есть выгодный вариант для вашего покупателя, но это уже на откуп совести посредника.

С кем из застройщиков риэлтору лучше не сотрудничать:

  • девелопер, имеющий большой штат сотрудников и свой маркетинговый отдел;
  • маленькие строительные организации, занимающиеся «штучным» строительством;
  • застройщики с «подмоченной» репутацией.

Как частному риэлтору сотрудничать с застройщиком

Частный риэлтор не обладает той базой покупателей и рекламными возможностями, которые имеются у агентства недвижимости, поэтому застройщик не заинтересован с сотрудничестве с частными маклерами. Однако, есть и исключения.

Частному риэлтору можно сотрудничать с теми застройщиками, с которыми не работают крупные или средние агентства недвижимости. А так же работать по схеме подбора квартиры (подробно описал ее выше).

С какими застройщиками сотрудничать частному риэлтору:

  • мелкие и средние застройщики, которые только вышли на рынок;
  • о которых покупатели не знают ничего;
  • девелоперов, которые не имеют еще никакой репутации;
  • строящих небольшое количество объектов;
  • которые понимают в строительстве, но не маркетинге, поиске клиентов, коммуникациях;
  • не тратят на рекламу бренда, жилого комплекса большие бюджеты;
  • с крупными застройщиками, если с покупателем заключен договор подбора.

Схема работы точно такая же, как и при работе агентства с крупными застройщиками, однако есть сложности.

Частному маклеру придется самостоятельно:

  • изучить все необходимые для успешной продажи объекта документы застройщика;
  • разработать маркетинговый план продаж;
  • разработать способы и методы общения с потенциальными покупателями с целью разъяснить, убедить и уговорить купить реализуемое жилье;
  • разработать схему рекламы, чтобы не тратить на нее большое количество денег, иначе полученная комиссия просто не покроет расходы;
  • продумать систему лояльности для покупателя (рассрочки, ипотека с пониженной ставкой и тд.);
  • выявить неоспоримые преимущества продаваемого жилья.

Основа для работы с клиентом (покупателем) остается прежней:

  • выявление потребностей;
  • поиск подходящего объекта;
  • снижение рисков;
  • экономия денежных средств.

Если услуга частным риэлтором оказана качественно, он получает не только гонорар, но и рекомендации.

Источник: https://MainSeller.ru/kak-rieltoru-rabotat-zastroyschikami.html

Как риэлтор может сотрудничать с застройщиком

Договор между агентством по недвижимости и засройщиком

Основное поле деятельности риэлтора – вторичный рынок, где роль посредника очевидна и незаменима. Но агент по недвижимости может быть полезен и при работе с первичным жильём, причем как покупателям, так и застройщикам. В чем особенности сотрудничества с девелоперами, и как можно наладить продуктивный контакт?

Не секрет, что риэлторы часто более открыты к сотрудничеству, чем застройщики. Многие строительные компании убеждены, что успешно справятся с реализацией своих объектов самостоятельно. В целом, специалисты по недвижимости делят девелоперов на две категории:

  • Неперспективные для сотрудничества

В первую очередь, это крупные застройщики с собственными развитыми отделами продаж.

Такие компании могут позволить себе серьезный штат специалистов, которые полностью справляются с задачей по продаже строящегося жилья и не нуждаются в помощи сторонних риэлторов.

Также в эту категорию входят слишком маленькие и ненадежные девелоперы с плохой репутацией, работа с которыми слишком рискованна для агентства недвижимости.

  • Перспективные для сотрудничества

Это основная доля рынка – крупные и средние компании, готовые привлечь мощный потенциал агентств недвижимости для увеличения темпов и объема продаж. У таких застройщиков может быть собственный небольшой штат сотрудников, которые отвечают за реализацию объектов. Однако главная цель такого бизнеса состоит в ускорении процессов при экономии времени, чему способствуют сторонние риэлторы.

Интенсивность сотрудничества риэлторов и застройщиков во многом зависит от экономической ситуации. В среднем эксперты оценивают соотношение первичных объектов с продажей от застройщика и через агентство как 70/30.

Когда спрос превышает предложение, ликвидные новостройки сами по себе разлетаются как горячие пирожки, но в условиях кризиса возрастает потребность в посредниках.

Поэтому экономический спад – лучшее время для риэлторов наладить с девелоперами новые связи, которые смогут привести к долгосрочному сотрудничеству в будущем.

Разделение труда и «покупка лояльности»

Для застройщика один из главных аргументов в пользу сотрудничества с риэлтором – возможность минимизировать траты на создание собственного эффективного отдела продаж. По оценкам экспертов, разница в марже составляет 1-2%, что вполне по карману серьезным девелоперам. Отказываясь от дополнительного продвижения силами посредников, они лишь недополучат прибыль.

Также многие представители строительного бизнеса уверены, что работой по рекламе и реализации должны заниматься профессионалы, а чем больше продавцов, тем выше вероятность оперативного привлечения денег.

Поэтому строительные компании часто работают параллельно с несколькими посредниками. Оптимальной считается схема «коэксклюзива» —2-3 агентства, которые можно без труда контролировать. Есть смысл пойти на издержки, чтобы расширить клиентскую базу и дополнительно рекламировать продукт.

Хотя застройщик легко компенсирует комиссию, незначительно повышая цену за 1 кв. м.

Кроме того, на рынке недвижимости существует понятие «покупки лояльности». В первую очередь оно характерно для элитного сегмента, но отчасти справедливо для всей сферы.

Несмотря на непопулярность риэлторов и предубеждение многих клиентов, что прямая покупка у застройщика обойдется дешевле сделки с участием посредника, агенты по недвижимости все же остаются связующим звеном между покупателями и строительными компаниями.

В частности, они формируют у людей, далеких от рынка недвижимости, отношение к определенным объектам. Застройщик, который полностью игнорирует взаимодействие с риэлторами, рискует постепенно настроить против себя весь рынок.

Агент никогда не обратит внимание клиента на неизвестную ему новостройку, а на прямой вопрос о конкретном ЖК в лучшем случае пожмет плечами, а в худшем – даст нелестный отзыв.

Базовые условия для эффективного сотрудничества риэлтора и застройщика – единая ценовая политика, четкие правила бронирования объектов и оперативный обмен информацией. В агентстве недвижимости покупатель должен видеть те же цены, что и на сайте девелопера.

Максимальный объем продаж через посредников происходит на ранних стадиях реализации ЖК – это позволяет застройщику быстро оповестить широкую аудитории о новом проекте.

По мере возведения объекта строительные компании стараются как можно больше справляться своими силами.

Подводные камни сотрудничества

Несмотря на изначальную взаимную выгоду от сотрудничества, взаимодействие риэлторов и девелоперов не всегда проходит гладко.

К примеру, многие строительные компании убеждены, что мотивация и эффективность собственного отдела продаж застройщика всегда выше, чем у привлекаемых агентов.

Кроме того, при рекламе посредники в первую очередь раскручивают собственный бренд, а не имя девелопера и название проекта.

У риэлторов есть свои претензии к партнерам.

Многие специалисты небезосновательно считают, что застройщики приберегают наиболее ликвидные объекты для себя, а агентствам по недвижимости предлагают реализовывать «проблемные» квадратные метры: угловые квартиры и жильё на первых и последних этажах.

Это приводит к тому, что посредники часто выполняют роль бесплатных «загонщиков» для своих партнеров: покупатель узнает о жилом комплексе и застройщике из рекламы агентства, но сделку заключает напрямую с девелопером, а риэлтор лишается комиссии.

Кроме того, существует общая проблема раскоординированности действий. Агентство по недвижимости априори не может обладать той полнотой информации и гибкостью во взаимодействии с покупателем, которая есть у застройщика. Это существенно ограничивает возможность индивидуальных ценовых уступок для клиента: единственное, чем располагают риэлторы – общий пакет акций и бонусов для конкретного ЖК.

Совместное предприятие застройщика и риэлтора

Не так давно на рынке появилась новая форма сотрудничества застройщиков и агентств по недвижимости – совместное предприятие. Автором этой бизнес-модели стала компания «Метриум Групп». В 2012 году она создала свое первое СП с застройщиком – ООО «Новые Ватутинки», а в 2014 году появился второй проект ООО «Ривер Парк».

«Совместное предприятие представляет собой компанию, в которой мажоритарную долю имеет девелопер, а миноритарную – агентство недвижимости, – рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

– Фактически застройщик создает собственную риэлтерскую структуру, которая обслуживает только один проект. При этом все организационные вопросы ложатся на его партнера, то есть на привлеченное агентство недвижимости.

При таком раскладе покупатель приобретает квартиру у застройщика, что кажется ему более надежным. Также клиент получает полный пакет сопроводительных услуг в привычном формате, как их обычно предоставляет агент.

При этом покупатель может быть уверен, что все услуги будут выполнены – компания, которая, по сути, принадлежит девелоперу, никуда не денется».

Эксперт отмечает, что при обращении в СП покупатель получает не только дополнительные гарантии своевременной регистрации ДДУ, оформления права собственности и проч., но и может рассчитывать на различные преференции от риэлтерской компании. В их числе, к примеру, специальные условия ипотеки в банках-партнерах и различные программы лояльности.

Концепция совместного предприятия исключает разделение интересов застройщика и риэлтора. СП фактически становится головным офисом по управлению проектами застройщика, который занимается не только непосредственными продажами и оформлением сделок, но и формирует стратегию продвижения объектов, а также создает систему постпродажного обслуживания.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2036268-2016-04-15-kak-rieltor-mozhet-sotrudnichat-s-zastrojschikom/

Агентский договор с застройщиком о купле-продаже квартир

Договор между агентством по недвижимости и засройщиком

Г. [место заключения договора] [число, месяц, год]
[Наименование организации-застройщика], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем “Принципал”, с одной стороны, и [наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем “Агент”, с другой стороны, а вместе именуемые “Стороны”, заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Агент за вознаграждение обязуется от имени, по поручению и за счет Принципала совершать юридические и иные действия, связанные с осуществлением поиска и привлечением потенциального покупателя, именуемый в дальнейшем Покупатель, для продажи квартир в построенном жилом доме Принципала, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее – Агентская деятельность).

1.2. Продажа квартиры в собственность Покупателя осуществляется по ценам Принципала путем заключения договора купли-продажи между Принципалом и Покупателем, найденным Агентом.

1.3. [Указать коммерческие и иные требования и характеру Агентской деятельности].

1.4. Права и обязанности по действиям, выполняемым Агентом в соответствии с п. 1.1. настоящего договора, возникают непосредственно у Принципала.

1.5. Территорией деятельности Агента в рамках настоящего договора является [вписать нужное].

2. Права и обязанности сторон договора

2.1. Принципал обязуется:

2.1.1. Предоставить Агенту полную информацию об объектах недвижимости Принципала в виде фотографий и текстового описания на каждый объект.

2.1.2. Предоставить Агенту информацию о самом Принципале для предоставления ее Покупателям.

2.1.3. Информировать Агента обо всех обстоятельствах, которые могут повлиять на исполнение настоящего договора.

2.1.4. Предоставить Агенту на весь срок действия настоящего договора право осуществлять маркетинговые и организационные мероприятия, связанные с поиском потенциального Покупателя.

2.1.5. Обеспечить Агента всей необходимой информацией, имуществом и документами для осуществления Агентской деятельности.

2.1.6. Обеспечить Агента денежными средствами для осуществления Агентской деятельности, а именно: производить возмещение произведенных Агентом расходов, связанных с исполнением настоящего договора.

2.1.7. Выплачивать Агенту вознаграждение за осуществление Агентской деятельности.

2.1.8. Принять от Агента отчет о проделанной работе, приложенные к нему документы и все исполненное им в рамках поручения по настоящему договору.

2.1.9. Сообщать Агенту об имеющихся возражениях по представленному отчету в течение [значение] дней после его представления.

2.1.10. Не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в настоящем договоре территории.

2.2. Принципал имеет право:

2.2.1. Осуществлять контроль над деятельностью Агента в части выполнения поручения.

2.2.2. Давать Агенту дополнительные указания, касающиеся выполнения поручения по настоящему договору.

2.2.3. Получать информацию о ходе исполнения Агентом настоящего договора.

2.3. Агент обязуется:

2.3.1. Осуществлять Агентскую деятельность добросовестно, с максимальной выгодой для Принципала.

2.3.2. Проводить необходимые мероприятия с целью поиска Покупателей, способствовать заключению договоров и соглашений между Принципалом и Покупателями, направленных на приобретение объектов недвижимости Принципала.

2.3.3. Осуществлять рекламу с целью поиска потенциальных Покупателей на приобретение объектов недвижимости Принципала, при этом Агент самостоятельно выбирает источник рекламных публикаций и определяет порядок и периодичность их выхода.

2.3.4. Вести переговоры с Покупателями от имени Принципала.

2.3.5. Своевременно предоставлять Покупателю сведения о Принципале и об объектах недвижимости Принципала.

2.3.6. Организовывать просмотры объектов недвижимости.

2.3.7. В случае недостаточности сведений или неполноты предоставленных документов, а также в случае обнаружения несоответствия сведений, содержащихся в документах, действительным характеристикам недвижимости, не позднее [значение] часов в письменном виде сообщить об этом Принципалу.

2.3.8. Выполнять указания Принципала, касающиеся осуществления Агентской деятельности, если эти указания не противоречат требованиям закона.

2.3.9. Представлять Принципалу по его требованию всю информацию о ходе исполнения поручения по настоящему договору.

2.3.10. Представлять Принципалу отчет о проделанной по настоящему договору работе.

Источник: http://love-credit.ru/content/agentskiy-dogovor-s-zastroyshchikom-o-kuple-prodazhe-kvartir

Договоры с застройщиком: советы профессионалов

Договор между агентством по недвижимости и засройщиком

Согласно действующему законодательству, средства граждан на строительство многоквартирного дома могут привлекаться только:

1.  на основании договора участия в долевом строительстве;

2. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов;

3. путем выпуска жилищных сертификатов.

Договор долевого участия 

Часть строительных компаний заключают договоры в соответствии с законом № 214, который дал очень большие права гражданину-дольщику и при этом связал застройщика жесткими обязательствами.

Закон защитил дольщиков от двойных продаж – все договоры долевого участия регистрируются в управлении Росреестра, тогда как до появления закона  госструктуры не контролировали данный вопрос, застройщики самостоятельно вели реестр покупателей и могли заключать несколько договоров на одну и ту же квартиру. 

К тому же,  в соответствии с законом о долевом участии в строительстве,  компания – застройщик имеет право привлекать средства физических лиц только после получения разрешения на строительства. В других формах договоров сбор разрешительной документации на строительство может осуществляться  и после того, как дольщики внесли свои взносы. 

Кроме того, 214-ФЗ предписывает выплачивать покупателям неустойку, если после обозначенной в договоре даты объект еще не сдан. Неустойка (пеня) составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а в случае, если покупателем является гражданин, она удваивается.

Сумма не очень большая в абсолютном выражении, но ощутимая для обеих сторон, если задержка продлится хотя бы неделю. Возьмем для примера «двушку» стоимостью 3 000 000 руб., и действующую на сегодняшний день ставку рефинансирования ЦБ РФ 8%. 1/300 от 8% составит 0,026%, а значит, от цены договора это будет 780 руб. в день. Для гражданина – уже 1560 руб.

За неделю «набежит» 10920 руб. 

 «Никогда не соглашайтесь, если в договоре указан, скажем, срок сдачи – IV квартал 2011 года. Это значит, что сдавать вам дом будут 3 месяца. Спросите и настаивайте, чтобы прописали, какого числа точно это будет. Не сдали – пошла просрочка и неустойка за нее.

Застройщики часто говорят: «Денег у нас нет, обращайтесь в суд», но отчаиваться не стоит, так как даже если в претензионном порядке договориться не удалось, то суд обычно встает на сторону дольщиков», – советует Алексей Мухин, партнер юридической компании «Консалтика-Право».

Для того чтобы следить за  ходом строительства, дольщик вправе требовать график производства работ. Этот документ должен быть подписан и заверен печатью строительной компании.

 Простая копия в этом случае не подойдет, так как не имеет юридической силы.

Отметим, что в открытый доступ данный документ не выкладывается,  предоставляется только в Государственный строительный надзор и орган местного самоуправления.  

Вот некоторые пункты договора долевого участия в строительстве, на наличие которых дольщику стоит обратить особенное внимание:

1. указание строительного номера квартиры, этажа, местоположения квартиры в осях, количество комнат в квартире, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией;

2. ссылка на опубликованную проектную декларацию;

3. срок передачи квартиры  после завершения строительства (не более  трех  месяцев);

4. цена договора, порядок оплаты;

5. у застройщика не должно быть преимущественного права на выкуп квартиры (в противном случае, при переуступке права требования другому покупателю, продавец должен в первую очередь направить запрос с предложением приобрести долю застройщику и ждать его решения в течение 90 дней);

6. застройщик  не вправе требовать  от клиента денежные средства за переуступку прав на владение долей в строящемся доме;

7. ответственность  и обязанности застройщика;

8. гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет).

Отметим, что договор с застройщиком по 214-ФЗ подпадает под действие закона о защите прав потребителей. «Покупателя этот закон, на мой взгляд, защищает очень серьезно.

Более того, иногда приходится сталкиваться с ситуациями потребительского экстремизма, когда покупатели злоупотребляют своими правами, в том числе на компенсацию морального ущерба, на проценты от суммы покупки, которые начинают «капать», если продавец затягивает обмен некачественного товара, – рассказывает Евгений Лоскутов, директор Ассоциации «Стройдоктор». – Правда, есть статья 333 Гражданского кодекса РФ, которая говорит о том, что если размер неустойки явно несоразмерен нарушенному обязательству, то судом она может быть уменьшена, и суд действительно корректирует до разумных пределов суммы, которые зачастую требуют люди». 

Альтернативные схемы

Действующее законодательство позволяет составлять договор, который может носить форму свободного волеизъявления сторон.

 Все альтернативные схемы долевому участию в строительстве жилья не подпадают под действие 214-ФЗ.

И в данных правоотношениях покупатель будущей квартиры – инвестор, который вкладывает деньги в строительство ради извлечения прибыли, и к рискам инвесторов у закона отношение другое.

1) Жилищно-строительные кооперативы

 Жилищно-строительный кооператив – некоммерческая организация, которая создается для удовлетворения потребности граждан в жилье, которые создаются на основании  Жилищного кодекса РФ.

Иными словами, определенная группа граждан объединяется для строительства дома, получает пакет разрешительной документации и привлекает для возведения дома строительную компанию, которая выступает подрядчиком.

Кооператив должен следить за ходом работ и предъявлять претензии к качеству работ. Председатель, правление кооператива и устав должны выбираться на собрании учредителей ЖСК. 

На практике чаще всего бывает, что кооператив создает не группа инициативных и ответственных граждан, а строительная компания. Председателем кооператива становится представитель строительной компании. В этом случае кооператив, фактически, не контролирует деятельность подрядной организации.

А в случае срыва сроков, несоответствия количества построенных квартир количеству дольщиков ответственность несут все члены кооператива в равных долях.

Решение кооператива о переносе даты сдачи объекта в эксплуатацию, увеличении паевого взноса или введении дополнительного платежа невозможно оспорить даже в суде. 

2) Выпуск жилищных сертификатов

Девелопер вправе привлекать средства на строительство многоквартирного дома путем выпуска облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений в будущем. Речь идет о покупке ценных бумаг – сертификатов, выпускаемых на конкретный строительный проект. Данные правоотношения регулируются законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

В данном случае покупателю не обязательно выкупать квартиру целиком,  количество приобретаемых метров  в новостройке может быть любым, но не менее 0,1 кв. м. 

 Особенность жилищного сертификата в том, что в нем не уточняется, в какой именно квартире имеются причитающиеся клиенту квадратные метры. Таким образом, застройщик после сдачи объекта вправе предложить владельцу сертификата наименее ликвидное жилье, например, на первом этаже.

Данная схема полностью защищает интересы инвестора в строительство, так как все выпущенные  сертификаты должны пройти государственную регистрацию. А для этого строительной компании необходимо иметь тот же пакет документов, что и при долевом строительстве: 

– право на земельный участок;

– разрешения на строительство;

– документ, подтверждающего утверждение эмитентом жилищных сертификатов в установленном порядке проектной документации.

Основное отличие этой схемы привлечения средств граждан на строительство многоквартирного дома от долевого участия в том, что девелопер обязан обеспечить возвратность средств по зафиксированной доходности, но не соблюдение графика строительства и соответствие квартиры требованиям дольщика.

3) Предварительные договора

Вообще-то, законодательством не предусмотрено привлечение средств граждан на строительство жилья по предварительному договору. Однако данная схема является весьма распространенной на рынке. Так, например, в Екатеринбурге по предварительным договорам средства физических лиц привлекают даже ведущие девелоперы. 

В соответствии с Гражданским кодексом РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить договор о передаче имущества в будущем.

Дилемма состоит в том, что застройщик и покупатель заключают договор купли-продажи, предмета которого физически еще не существует. Как не существует и информации о характеристиках предмета договора.

Например, нет точной информации о площади квартиры (измеряется БТИ после сдачи дома в эксплуатацию).

Комментирует Василий Сосновский партнер ЮК «Генезис»: «В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Однако согласно действующему законодательству не допускается заключение договора купли-продажи будущей недвижимости с физическими лицами в отношении квартир, которые будут созданы в будущем». 

Таким образом, покупатель вносит аванс или полную стоимость квартиры, а строительная компания  обязуется построить и сдать дом, оформить на себя право собственности и только после этого заключить с покупателями основной договор купли-продажи. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если этот срок не определен – основной договор подлежит заключению в течение одного года. 

Впрочем,  случается, что строительные компании отказывается заключать основной договор. В таком случае покупатель вправе  принуждать вторую сторону заключить основной договор или требовать вернуть внесенные средства и выплатить неустойку.

Судебная практика по таким делам уже сложилась.

 «В совместном Постановлении ВАС РФ и ВС РФ № 10/22, так и Постановлении Пленума ВАС РФ, дан однозначный ответ, что иск о признании права собственности за инвестором является ненадлежащим способом защиты нарушенных прав, поскольку отношения инвестора и застройщика носят обязательственный, а не вещно-правовой характер. Тем не менее, суды общей юрисдикции до настоящего времени продолжают выносить решения о признании права собственности за инвесторами (физическими лицами)», – рассказывает Василий Сосновский партнер ЮК «Генезис».

Отметим, что сложность может возникнуть в том случае, если срок подписания основного договора уже наступил, но застройщик все еще  не может его заключить в силу того, что дом не сдан в эксплуатацию, право собственности не оформлено. В данном случае дольщику не остается ничего иного, как ждать завершения строительства. 

Еще один «подводный камень» – исправление строительных дефектов (классификация недоделок квартир приведена  в статье «Скрытые дефекты квартир в новостройках»).

Не ясно, как покупателю заставить застройщика устранить строительный брак в приобретаемой квартире.

В данном случае не подписывается акт приемки-передачи (как при долевом строительстве), а оформляется договор купли-продажи существующего помещения. 

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/dogovory_s_zastrojschikom_sovety_professionalov

Компания права
Добавить комментарий