Как продать ипотечную квартиру пошаговая инструкция

Содержание
  1. Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция 2021
  2. Можно ли продать квартиру в ипотеке?
  3. Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция 2021
  4. Как продать ипотечную недвижимость вместе с долгом?
  5. Другие способы продажи ипотечной квартиры
  6. Заключение
  7. Избавляемся от ипотечной квартиры: полезные советы по продаже
  8. Почему возникает необходимость продажи ипотечного жилья?
  9. Что говорит закон
  10. Как получить согласие банка?
  11. Способы продажи квартиры в ипотеке
  12. Досрочное погашение долга с последующей продажей
  13. Продажа с помощью банка
  14. Перепродажа долговых обязательств
  15. Советы по продаже квартиры в ипотеке
  16. Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция
  17. Когда прибегают к продаже ипотечного жилья?
  18. Главное условие
  19. Варианты реализации залогового имущества
  20. Погашение кредита до истечения рассчитанного банком срока
  21. Уведомление кредитной организации о намерении продажи залоговой квартиры
  22. Поиск подходящего покупателя
  23. Документальное оформление передачи задатка
  24. Расчет с банком и продавцом
  25. Погашение долга
  26. Снятие обременения
  27. Погашение ипотеки с участием кредитной организации
  28. Продажа квартиры собственными силами заемщика
  29. Как продать ипотечную квартиру в ипотеку?
  30. Предупреждение возможных рисков
  31. 5 способов продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2021 году
  32. Причины продажи ипотечной недвижимости
  33. Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка
  34. Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости
  35. Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости
  36. Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком
  37. Как получить разрешение на продажу жилья в ипотеке
  38. Способы продажи ипотечного жилья
  39. Досрочная оплата ипотеки покупателем
  40. Продажа квартиры с погашением ипотеки
  41. Продажа жилья вместе с ипотечным долгом
  42. Продажа ипотечной недвижимости Сбербанком
  43. Почему жилье попадает под арест
  44. Принципы аукциона Сбербанка
  45. Где проводятся торги
  46. Плюсы и минусы аукциона
  47. Продажа жилья в ипотеку другого банка
  48. Пакет документов для продажи
  49. Этапы продажи ипотечного жилья
  50. Нюансы продажи жилья с обременением
  51. По программе «Военная ипотека»
  52. По программе «Ипотека плюс материнский капитал»
  53. При наличии несовершеннолетних

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция 2021

Как продать ипотечную квартиру пошаговая инструкция

Сделки, позволяющие продать ипотечную квартиру, давно стали нормой. Залоговые квартиры – это около 30% рынка. Оплачивать ипотеку становится невыгодно, так как рынок «проседает», цены на недвижимость снижаются, особенно на вторичном рынке. Продажа ипотечного жилья позволяет не только избавиться от долга, но и купить другую квартиру по возможности.

    • Можно ли продать квартиру в ипотеке?
    • Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция 2021
    • Как продать ипотечную недвижимость вместе с долгом?
    • Другие способы продажи ипотечной квартиры
    • Заключение

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Продажа недвижимости, обремененной ипотекой, осуществляется с согласия залогодержателя, то есть банка. Квартиру не продать, если это запрещено банковским договором (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости»)).

По действующим правилам, покупатель получает вместе с правом собственности все обязанности заемщика, прописанные в ипотечном договоре (ст. 38 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).

Чтобы упростить сделку, продавец может досрочно погасить ипотеку за счет собственных средств или с использованием аванса от покупателя. Банки предлагают не только перевод остатка долга, но и оформление другого кредитного договора на нового владельца.

При этом залог остается прежним, а условия, например, ставка и срок, могут поменяться.

Реализация ипотечной квартиры осуществляется двумя способами:

  • на первичном рынке залоговая недвижимость продается по договору переуступки прав, так как владелец незавершенного строительства не является собственником (при этом потребуется согласие банка и компании-застройщика);
  • на вторичном рынке квартира реализуется по договору купли-продажи с получением разрешения кредитора.

Если ипотека еще не выплачена, то факт обременения недвижимости зарегистрирован в Росреестре. Но квартиру можно продать самостоятельно или с помощью кредитора. Основные сложности при этом связаны с проведением расчетов между покупателем, продавцом и банком.

Для продажи залоговой недвижимости владелец может пойти четырьмя путями:

  • погасить ипотеку в процессе купли-продажи за счет средств покупателя;
  • реализовать квартиру вместе с долгом, который будет переоформлен на другого заемщика;
  • досрочно выплатить ипотечный кредит за счет собственных средств до продажи жилья;
  • подать в банк заявление о продаже заложенной квартиры с публичных торгов.

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция 2021

Рассмотрим, как реализовать обремененную квартиру с погашением задолженности в процессе сделки. Данный вариант подойдет, если покупатель выплачивает ипотечный долг за счет собственных средств, то есть часть денег получает банк, а остаток – продавец.

В зависимости от размера задолженности сделка может быть проведена двумя способами.

Продажа без участия банка (при долге небольшого размера) Продажа квартиры с участием банка 1. Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи.

2. Владелец получает аванс и погашает ипотеку.

3. Продавец квартиры снимает с нее обременение и продает, получая остальную часть суммы.

4. Закрытие ипотеки за счет аванса отражается в договоре купли-продажи. При наличии значительного долга сложно получить большой аванс, поэтому стороны привлекают к делу банк.

  • Покупатель закладывает деньги в две банковские ячейки.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют сделку.
  • Из первой ячейки сотрудник банка забирает средства для погашения ипотеки.
  • Вторая ячейка предназначена для продавца, который получает остаток суммы.
  • Покупатель снимает обременение с квартиры, так как банк закрывает задолженность. Покупатель передает продавцу справку об отсутствии долга.

Продажа с участием банка – это самый востребованный вариант проведения сделки с ипотечной недвижимостью.

Многие кредиторы для этого предлагают услуги депозитария. Расчеты ведутся безналичной форме через аккредитивы. После подписания договора стороны получают доступ к деньгам на счетах.

Для проведения расчетов с использованием аккредитива потребуется помощь юриста. Вместо типовых соглашений составляется договор об авансе с учетом погашения долга, который разрабатывается на основе всех особенностей сделки.

Как продать ипотечную недвижимость вместе с долгом?

Покупатель залоговой квартиры сможет взять на себя ипотечный кредит, если он платежеспособен. В процессе сделки передается не только право собственности на недвижимость, но и обязательства. По сути, кредитор продает долговой остаток по ипотеке новому заемщику под тот же залог. Данная сделка выгодна банку, так как позволит продолжать зарабатывать на процентах.

Продажа квартиры с передачей ипотечных обязательств реализуется следующим образом:

  • покупатель и продавец заключают два соглашения – цессии и купли-продажи (по договору цессии осуществляется уступка прав и обязанностей по кредиту, договор купли-продажи предполагает передачу прав собственности);
  • покупатель выплачивает продавцу разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности по ипотеке;
  • банк переоформляет кредитные обязательства на покупателя, квартира остается в залоге.

Вместо перевода остатка задолженности может быть оформлен новый кредитный договор с покупателем. Иногда продавцы предлагают скидку на ипотечную недвижимость.

Другие способы продажи ипотечной квартиры

Реализовать квартиру после закрытия кредита проще всего. После снятия залога в отделении Росреестра недвижимость можно продавать обычным способом. Зарегистрировать сделку и снять обременение можно одновременно.

За счет вырученных денег бывший владелец выплатит ипотеку и штрафы за досрочное погашение. Данный вариант позволяет продать недвижимость по рыночной стоимости, но при этом продавец рискует понести существенные затраты.

Квартира с обременением может быть продана покупателю, оформившему для ее приобретения ипотечный кредит. Данная сделка проводится только с согласия залогодержателя.

Покупатель получает одобрение от своего банка и выбирает ипотечную недвижимость. После покупки банк-кредитор погашает остаток долга банку-залогодержателю. Продавец получает оставшиеся средства.

Таким образом, в процессе сделки происходит перекредитование, задолженность и залог переводятся в другой банк.

Наименее выгодный вариант для владельца – это продажа ипотечной недвижимости с публичных торгов.

Если заемщик не имеет возможности погашать кредит, банк обращается в суд для взыскания задолженности и реализации имущества. Ипотечная квартира в таком случае будет продана, даже если является единственным жильем должника.

Реализация на публичных торгах является наименее выгодным вариантом, так как предполагает быструю продажу недвижимости и большим дисконтом.

Заключение

Продать ипотечную квартиру можно с переоформлением кредитного договора, с досрочным погашением займа за счет собственных средств или аванса, внесенного покупателем.

Важно, чтобы купля-продажа была грамотно оформлена. Любая сделка должна быть заключена после получения письменного согласия кредитора. В противном случае Росреестр не снимет с недвижимости обременение, по решению суда договор купли-продажи будет признан недействительным.

Источник: https://mytaganrog.ru/posts/689-kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru-poshagovaja-instrukcija-2021.html

Избавляемся от ипотечной квартиры: полезные советы по продаже

Как продать ипотечную квартиру пошаговая инструкция

06.11

Квартиры в ипотеку сегодня покупают наравне с традиционным вариантом приобретения жилья за наличные. Для многих людей это единственная возможность обзавестись собственным домом, поэтому услуга так востребована на финансовом рынке.

Впрочем, нередко у собственников возникает вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке?» и возможно ли это в принципе.

Сразу стоит отметить, что реализация недвижимости с обременением возможна, правда, для этого необходимо приложить больше усилий, чем при проведении стандартной сделки купли-продажи жилья.

Почему возникает необходимость продажи ипотечного жилья?

Вопрос о том, как продать ипотечную квартиру, может возникнуть при разных жизненных обстоятельствах.

Конечно, большинство сделок с ипотекой проходят без изменений, и счастливые новоселы остаются собственниками приобретенного жилья не только до момента полного погашения задолженности перед банком, но и на долгие годы после выплаты всех обязательных платежей.

Среди основных причин продажи ипотечного жилья можно выделить: Отсутствие средств для своевременной выплаты ежемесячных платежей.

Судьба нередко диктует нам свои правила игры: при неблагоприятном развитии ситуации может случиться так, что средств на выплату ежемесячных платежей не остается, а находиться в статусе должника не только не приятно, но и опасно, так как жилья можно, и вовсе, лишиться.

В этом случае, вопрос о том, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, наиболее актуален, поскольку от его благополучного решения зависит стабильность жизни в целом. Развод и раздел имущества. Часто вопрос о том, можно ли продать ипотечную квартиру, возникает в случае, если лодка любви вчерашних счастливых молодоженов все-таки потерпела крушение.

Произойти это может по разным причинам, но итог будет одним: раздел совместно нажитого имущества. Чтобы не делить пополам долги и не покупать друг у друга доли, можно продать квартиру в ипотеке третьему лицу, а полученную прибыль (если она будет) разделить между собой. Улучшение жилищных условий. Поскольку займы на недвижимость оформляются на длительные сроки, вплоть до нескольких десятилетий, когда-то молодой семье, раньше спокойно уживавшейся в студии, может потребоваться площадь большего размера. Особенно остро вопрос о том, как продать квартиру с ипотекой и взять что-то побольше наступает с появлением ребенка, а то и нескольких.

Получение прибыли. Купленное в ипотеку жилье может выступить в роли выгодной инвестиции. Особенно актуально это для квартир, находящихся в долевой собственности.

Как только строительство дома будет приближаться к завершению, цены могут вырасти в несколько раз, по сравнению с моментом покупки, по сути, «воздуха», на месте которого и вырос в последующем новенький дом. К моменту сдачи девелопером новостройки, свободных площадей в ней, зачастую, просто нет.

А если объект пользуется спросом и обладает выгодными характеристиками, спрос на него, а, соответственно, и цены будут с течением времени только расти. Поэтому, решив вопрос, как продать квартиру, купленную в ипотеку в строящемся доме, можно неплохо подзаработать.

Что говорит закон

Как происходит продажа квартиры по ипотеке? Здесь, все не так просто, как хотелось бы. На основании закона «Об ипотеке», заемщик является собственником, имеет право пользоваться недвижимостью, обязан содержать ее в должном состоянии, а вот продаваться такое жилье может только лишь с согласия банка.

Можно даже не пытаться обмануть финансовую организацию: даже если продающий жилье человек найдет согласного на столь сомнительные условия покупателя, квартиру просто не получится зарегистрировать в Росреестре.

Если на жилье стоит «черная метка» обременения ипотеки в силу закона, только письменное согласие банка может быть единственным аргументом для регистрации.

Как получить согласие банка?

Если вы всерьез задумались о том, как можно продать квартиру в ипотеке, первым делом обратитесь в банк, который ее выдавал. Рассмотрев вашу заявку, специалисты компании вынесут решение об отказе или одобрении будущей сделки.

Зависеть оно будет от того, каким способом вы собираетесь реализовывать продаваемый объект недвижимости, срока выплаты процентов, состояния и рентабельности жилья и других факторов. С одной стороны, банку важно получить назад всю выделенную на приобретение жилья через ипотеку сумму.

Поэтому, если вы нашли покупателя, который готов полностью закрыть ваши обязательства, финансовая организация не понесет убытков, возможных если клиент не сможет выплачивать ежемесячные платежи. С другой стороны, досрочное погашение невыгодно банкам, ведь сокращение срока кредита на несколько лет или даже десятилетий несет за собой упущенную прибыль, в виде не выплаченных процентов.

Чтобы обезопасить себя, некоторые банки еще во время заключения сделки о покупке жилья прописывают в договоре всевозможные ограничения. Самые распространенные – мораторий на досрочное погашение или обязательство выплаты всех процентов вне зависимости от того, когда кредит будет погашен.

Чаще всего, клиент получает добро на продажу ипотечного жилья, поскольку реальная выгода всегда лучше возможной в будущем. Чтобы увеличить свои шансы на положительное решение, постарайтесь найти покупателя, который готов выкупить недвижимость за наличные.

Если же планируется продажа квартиры по ипотеке для покупателя, его кандидатура будет изучаться под микроскопом еще до того, как он подаст официальные документы в банк.

Если предварительный «кастинг» покупатель не пройдет, то разрешения от банка на продажу вы можете не получить.

Способы продажи квартиры в ипотеке

И все же, как продать квартиру по ипотеке? Пошаговая инструкция в этом случае точно не помешает. Вообще, существует 3 основных способа продажи жилья с обременением:

  • Досрочное погашение долга (за счет средств покупателя) с последующей его продажей без участия банка.
  • Покупка ипотечного жилья за наличные с полным погашением задолженности через банк.
  • Перепродажа долговых обязательств продавца клиенту, то есть оформление на покупателя ипотеки на приобретаемое жилье.

Все три варианта имеют право на жизнь, у каждого из них есть свои плюсы и минусы. По сути, к какому из них вам придется прибегнуть, зависит от конкретного покупателя, который заинтересуется вашим жильем. А также какими средствами он располагает и насколько в нем жив дух авантюризма.

Досрочное погашение долга с последующей продажей

Решая, как можно продать ипотечную квартиру, каждый хочет сделать это как можно быстрее и проще. Конечно, самый легкий выход – досрочное погашение суммы долга и начисленных процентов и полное снятие обременения. Это будет означать, что теперь вы полновластный владелец жилья, без всяких «но».

Где же взять на это деньги? Самый лучший выход – занять у родственников или друзей (огромный плюс, что если дадут, то, скорее всего, без процентов), досрочно погасить кредит, снять обременение, продать квартиру и раздать долги. Если такой возможности нет, можно найти покупателя, который выступит в роли друга-спонсора.

Этот способ – самый рискованный для покупателя, ведь он не застрахован от того, что, после снятия с жилья обременения, продавец вдруг не передумает продавать квартиру. Как покупателю в этом случае вернуть назад свои деньги? С другой стороны, цены на залоговое жилье, продаваемое таким способом, значительно ниже, что привлекает потенциальных собственников.

Если ваша цель – продать квартиру как можно быстрее, а у покупателя – сэкономить, считайте, что звезды сошлись и вы нашли друг друга.

Как происходит процесс такой сделки? Предлагаем вам пошаговую инструкцию:

  1. В банковском отделение необходимо узнать полную сумму задолженности и написать заявление о досрочном погашении.
  2. Продавцу и покупателю у нотариуса надо составить предварительный договор и расписки о предоставлении и получении денежных средств.
  3. В случае составления расписки, продавец получает от покупателя деньги и гасит задолженность. Также сам покупатель на основании предоставленных продавцом документов может погасить за него задолженность по ипотеке.
  4. После этого, банк выдает справку о снятии обременения, с которой необходимо направиться в Росреестр, чтобы официально зарегистрировать документы из банка и стать полноправным владельцем недвижимости.
  5. Продавец и покупатель вновь направляются к нотариусу, чтобы оформить договор сделки купли-продажи.

Какие документы нужны? На самом деле, не так уж и много: паспорта обеих сторон, кредитный договор и выписка о состоянии задолженности. Остальные документы будут составлены нотариусом, выданы банком и Росреестром.

Продажа с помощью банка

Решая, как продать квартиру под ипотекой, большинство останавливается, все же, на менее рискованном способе, когда все операции проходят через банк и с его непосредственным участием. В этом случае, заемщику необходимо просто обратиться в финансовую организацию с уведомлением о желании избавиться от залогового жилья.

После одобрения сделки от руководства банка, сотрудники самостоятельно готовят документы для продажи квартиры, ищут покупателя и занимаются снятием обременения. Какие документы нужны? По сути, от продавца необходим лишь паспорт, уведомление о желании продать квартиру и досрочно погасить кредит.

Остальные бумаги готовят банк и покупатель.

Перепродажа долговых обязательств

Если вы нашли покупателя на жилье, но он не располагает достаточными для его приобретения средствами, стоит рассмотреть вопрос продажи квартиры по ипотеке. Это означает, что с вас долговые обязательства будут сняты и перепроданы покупателю. Также вам может достаться прибыль, в том случае, если реальная стоимость квартиры выше долга и возможных процентов.

Как продать жилье в ипотеке по ипотеке? На самом деле, ничего сложного нет, у крупных банков уже давно выработана четкая схема взаимодействия с заемщиками и покупателями. Главное, чтобы потенциальный покупатель прошел проверку банка и получил одобрение для получения кредита.

Выбирая такой вариант, как продажа квартиры через ипотеку, стоит рассказать потенциальным покупателям, что оформить кредит они могут не только в том банке, в котором клиентом является продавец.

Крупные игроки финансового рынка уже давно отработали схему действия по перепродаже долгов, поскольку ставки и условия кредитования в разных организациях примерно одинаковые, что облегчает взаимодействие.

Какие нужны документы для продажи квартиры по ипотеке? От продавца требуется паспорт и заявление о желании продать жилье, в конце подписывается еще и заявление о переуступке долга. Большую же часть бумаг готовит финансовая организация, что позволяет не беспокоиться о безопасности сделки. А вот какие нужны документы покупателю, вопрос другой. Потенциальному заемщику потребуется подготовить полный комплекс бумаг по списку банка, чтобы пройти стандартную процедуру оценки его платежеспособности.

Как продать квартиру по ипотеке – пошаговая инструкция:

  1. Владелец жилья обращается в банк с заявлением для продажи квартиры в ипотеку. Какие документы нужны для этого, определяют сотрудники конкретной финансовой организации.
  2. Покупатель предоставляет полный комплект бумаг для рассмотрения заявки банком.
  3. В случае положительного решения, банк проводит процедуру продажи долговых обязательств.
  4. Покупатель отдает деньги, а проданный объект недвижимости переходит в его собственность.
  5. Вопросы с Росреестром решает банк без участия бывшего и нынешнего заемщиков.

Советы по продаже квартиры в ипотеке

Чтобы сделка прошла максимально безопасно и безболезненно, главный совет, который можно дать: четко следуйте букве закона и сделайте банк своим партнером, а не заклятым врагом, ведь, по сути, у вас общая цель – погасить проценты по ипотеке.

Уведомляйте банк о своих намерениях относительно продажи недвижимости и следуйте их рекомендациям.
Наибольшие риски при таких сделках несет, все-таки, покупатель, который может погасить за продавца долг, а квартиру в итоге не получить или приобрести не полностью.

Главный подвох, который может быть – наличие прописанных в квартире несовершеннолетних, которых, в случае покупки, выписать будет невозможно. Поэтому, внимательно проверьте все выписки и документы.

А еще лучше – доверьте это профессиональному нотариусу, который проследит за чистотой сделки.

Подводя итог, отметим, что продать недвижимость с обременением не только реально, но и достаточно просто. Заниматься поисками покупателя можно самостоятельно или при помощи банка, то же касается и процесса оформления сделки. Ограничений для продавца практически нет, поэтому шанс на успех более чем велик.

Adblock detector

Источник: https://WseKredity.ru/ipoteka/izbavlyaemsya-ot-kvartiry.html

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Как продать ипотечную квартиру пошаговая инструкция

Ипотека – это не только вид долгосрочного кредитования, но и ограничение собственника имущества в своих правах. Приобретенное в ипотеку жилье фактически считается собственностью кредитной организации до полного погашения задолженности по займу.

По закону, до момента выплаты суммы основного долга, процентов по кредиту и снятия обременения заемщик лишен права распоряжения приобретенным на кредитные средства жильем. Исходя из этого, о самостоятельной реализации жилого помещения не может быть и речи.

Но нередко случается так, что заемщик по разным причинам задается вопросом, как продать ипотечную квартиру.

Например, если выплата долга оказалась для него непосильным испытанием или объект недвижимости делится в процессе распада семьи.

Применимо к последнему примеру у заемщиков часто возникает вопрос, можно ли при разводе продать ипотечную квартиру. На помощь приходят различные варианты избавления от залогового жилья.

Когда прибегают к продаже ипотечного жилья?

Важно отметить, что это достаточно трудоемкий процесс. Счастливые обладатели собственного жилья не так уж часто задаются вопросом, можно ли продать ипотечную квартиру, обремененную залогом. Но все же такие ситуации встречаются на практике.

Ипотека – это серьезный обдуманный шаг, последствия которого семья ощущает на протяжении нескольких лет.

В первую очередь страдает семейный бюджет заемщиков, которые чаще всего состоят в официальных брачных отношениях.

Тем не менее, жизненные обстоятельства иногда не оставляют другого выхода, как только расстаться с приобретенным в ипотеку жильем. Как правило, заемщики сталкиваются с такой необходимостью в следующих случаях:

  • В период погашения кредита увеличилась семья заемщика. Приобретенная ранее квартира по площади перестала удовлетворять требованиям семьи. Возможно, у супругов родились еще дети или к ним на постоянное проживание переехал кто-то из близких родственников. Тогда вопрос, как продать ипотечную квартиру и расширить квадратные метры, становится для них актуальным.
  • Супруги, выступающие созаемщиками по ипотечному кредиту, решили развестись. По закону, долг подлежит разделу между супругами в равных долях. Чтобы избавиться от бремени выплаты, целесообразнее решить вопрос, как продать ипотечную квартиру при разводе.
  • Необходимость срочного переезда на постоянное проживание в другой регион страны, например, при смене работы. Соответственно, потребность заемщика в жилье по месту получения кредита отпадает сама собой.
  • Срочная необходимость в денежных средствах, связанная с непредвиденными жизненными обстоятельствами, в том числе в связи с утратой постоянного места работы, снижением уровня дохода и другими финансовыми трудностями.
  • Жажда обогащения. Зачастую клиент банка сознательно приобретает квартиру в строящемся доме, так как стоимость такого имущества значительно ниже стоимости жилья, только что сданного в эксплуатацию. И если заемщик знает, как правильно продать ипотечную квартиру, то он погашает кредит и получает дополнительную прибыль за счет разницы в стоимости жилья.
  • Главное условие

    Реализация имущества, обремененного долговым договором, – непростой, но вполне реальный законный вариант освобождения от кредитной кабалы. Однако для этого необходимо заручиться согласием кредитной организации, ведь именно банк является фактическим собственником квартиры до момента погашения займа.

    Важно понимать, что без разрешения кредитной организации регистрация сделки невозможна. Подобные аферы очень быстро вскрываются и пресекаются банком, а пострадавшая в результате несостоявшейся сделки сторона может предъявить заемщику претензии.

    Варианты реализации залогового имущества

    Если заемщик все-таки решил избавиться от приобретенного в кредит жилья, ему необходимо запастись терпением. Процесс будет нудным и продолжительным по времени. Прежде чем воспользоваться одним из вариантов продажи, необходимо проанализировать каждый из них и выбрать наиболее оптимальный.

    Погашение кредита до истечения рассчитанного банком срока

    Один из самых простых и беспроигрышных вариантов. Основная сложность этого способа состоит в поиске заинтересованного платежеспособного покупателя, который согласится погасить остаток долга с процентами по ипотеке в рамках выплаченного задатка. Реализация жилья в таком случае будет протекать в несколько последовательных этапов.

    Уведомление кредитной организации о намерении продажи залоговой квартиры

    Чтобы получить разрешение банка, заемщику придется привести убедительные доводы в пользу своего решения. Досрочное погашение кредита лишает заимодателя части дополнительных средств обогащения в части процентов. Во многом поэтому причина продажи ипотечного жилья должна быть значимой.

    Поиск подходящего покупателя

    На этом этапе заемщику придется попотеть, так как найти человека, готового уплатить все средства до заключения основного договора купли-продажи, нелегко.

    Подобные сделки сопряжены с определенным риском для приобретателя жилья.

    В качестве гарантии серьезности намерений заемщик должен до окончательного расчета с покупателем выписаться сам и снять с регистрационного учета всех прописанных в квартире жильцов.

    Документальное оформление передачи задатка

    На этом этапе необходимо заключить соглашение о задатке, согласно которого покупатель передает денежные средства в счет погашения остатка долга по ипотечному кредиту, а продавец обязуется продать залоговое имущество сразу после снятия обременения. Чтобы не вызывать подозрений у покупателя, целесообразнее удостоверить соглашение у нотариуса. В договоре важно указать величину задатка, способ его передачи, а также сроки снятия обременения и оформления сделки купли-продажи.

    Расчет с банком и продавцом

    Этот шаг подразумевает перечисление средств с открытием двух депозитарных ячеек в кредитной организации. В первую покупатель кладет сумму, равную остатку задолженности по ипотеке, в другую – остаток стоимости квартиры, предназначенный для продавца. По завершении сделки банк получает доступ к своим деньгам, а заемщик – к остатку во второй ячейке.

    Погашение долга

    Для этого обе стороны сделки должны совместно посетить кредитную организацию, где будет рассчитан остаток по основному долгу вместе с процентами. После оформления подтверждающей погашение кредита документации заемщик получает право снять обременение с квартиры.

    Снятие обременения

    Этот процесс осуществляется в присутствии самого заемщика и представителя кредитной организации в органах Росреестра. Снятие обременения возможно при условии предъявления следующих документов:

    • договора купли-продажи;
    • паспортов собственников (заемщика и членов его семьи, если квартира находится в долевой или совместной собственности);
    • соглашения о задатке;
    • документа из банка, подтверждающего факт погашения займа.

    Подписание договора с последующей государственной регистрацией сделки. Данная пошаговая инструкция, как продать ипотечную квартиру, чаще всего используется для реализации залогового жилья. Помимо вышеуказанного варианта, есть и другие способы провести сделку.

    Погашение ипотеки с участием кредитной организации

    Этот способ полностью лишает заемщика возможности извлечения выгоды в результате совершения сделки, так как поиском покупателя занимается непосредственно банк, в котором продавец выплачивает кредит.

    В подобных ситуациях кредитная организация преследует исключительно собственные цели в части возврата ссуженных для покупки жилья средств, поэтому квартира, вероятнее всего, будет продана по цене ниже рыночной.

    В остальном порядок действий практически не отличается от предыдущего способа, за исключением того, что оформлением сделки занимается представитель банка, а не сам заемщик. Коротко алгоритм действий, позволяющий понять, как продать ипотечную квартиру через банк, выглядит следующим образом:

  • Уведомление финансовой организации о своем намерении.
  • Поиск покупателя силами кредитной организации.
  • Оформление предварительного договора между продавцом и покупателем с последующим удостоверением у нотариуса.
  • Оформление депозитарных ячеек (количество ячеек зависит от цены).
  • Перевод средств покупателем жилья.
  • Снятие обременения с последующим заключением договора купли-продажи.
  • Государственная регистрация сделки.
  • Продажа квартиры собственными силами заемщика

    Подобный способ осуществляется без привлечения третьих лиц исключительно силами самого заемщика. Главное условие – открытость и действие в рамках закона.

    Сокрытие факта обременения, наложенного на квартиру, приравнивается к мошенническим действиям. Если покупатель узнает об обременении в процессе оформления, велик риск отказа от заключения сделки.

    Поэтому перед тем, как продать ипотечную квартиру, необходимо сообщить покупателю о том, что она находится в залоге у финансовой организации.

    Реализация залоговой недвижимости при таком способе будет проходить в следующей последовательности:

  • Обращение покупателя в кредитную организацию с целью уведомления о намерении выкупа залогового имущества.
  • Оформление предварительного договора между покупателем и банком.
  • Открытие депозитарных ячеек.
  • Снятие кредитором обременения.
  • Заключение договора купли-продажи с последующей регистраций сделки в органах Росреестра.
  • Передача денежных средств банку и заемщику (если стоимость предусматривает остаток для выплаты продавцу).
  • Как продать ипотечную квартиру в ипотеку?

    Выкуп задолженности – стандартная схема передачи долговых обязательств в пользу третьих лиц, изъявивших желание взять на себя обязанность по их исполнению.

    Можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку? Подобные сделки применимы и для реализации недвижимости. В этом случае заемщик самостоятельно находит гражданина, готового выкупить его долг.

    Порядок освобождения от ипотеки будет состоять из следующих этапов:

  • Поиск подходящего заемщика, соответствующего требованиям кредитной организации в части возраста, платежеспособности, добросовестности.
  • Переоформление ипотеки. Новый договор заключается сразу после проверки предложенного заемщиком клиента.
  • Передача долга. В сущности, залоговое имущество продолжает находиться в собственности банка, но плательщик по ипотечному кредиту меняется. Бремя по переоформлению кредитных обязательств полностью ложится на плечи сотрудников банка.
  • Любой из этих способов позволяет решить вопрос, как продать ипотечную квартиру Сбербанка и избавиться от задолженности по кредиту. Однако не каждый из них позволяет вернуть потраченные на выплату по долговому договору средства. Все зависит от конкретных обстоятельств.

    Предупреждение возможных рисков

    Любая сделка с объектами недвижимого имущества сопряжена с определенными рисками.

    Покупатель рискует нарваться на мошенников и потерять крупную денежную сумму, так как процедура продажи ипотечного жилья предполагает передачу средств до заключения основного договора купли-продажи.

    Именно поэтому рекомендуется вовлекать в процесс приобретения жилья квалифицированного юриста, специализирующегося в вопросах ипотечного кредитования, опытного риэлтора, которые помогут разобраться, через сколько можно продать ипотечную квартиру и как правильно это сделать.

    В отличие от покупателя, продавец рискует гораздо меньше, так как весь процесс реализации залогового имущества осуществляется под контролем юристов кредитной организации и государственных органов. Основные риски берет на себя банк, ведь в случае мошеннических действий со стороны покупателя убытки несет именно кредитор.

    Если детально проанализировать все этапы продажи ипотечного жилья, становится понятно: продажа ипотеки – сделка, сопряженная с минимальными рисками для участников подобного рода соглашений. Главное – выбрать для себя наиболее удобный вариант реализации залоговой квартиры и действовать в тесном сотрудничестве с кредитной организацией.

    Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/kak-prodat-ipotechnyu-kvartiry-poshagovaia-instrykciia.html

    5 способов продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2021 году

    Как продать ипотечную квартиру пошаговая инструкция

    В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.

    Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.

    Причины продажи ипотечной недвижимости

    Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:

    1. Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
    2. Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
    3. Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины – могут вынудить людей продать квартиру).

    Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

    В соответствии с Федеральным Законом № 102 и ГК РФ заемщик вправе продать ипотечную квартиру Сбербанка, но только при его согласии. По договору, залогодержателем является кредитор, а так как он заинтересован в ликвидности объекта, то обязан быть в курсе любых сделок с недвижимостью.

    Оформить согласие можно после объяснения причин, приведших к необходимости продажи объекта залога. Если банк примет указанные обстоятельства, официальное ходатайство будет одобрено.

    Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

    Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя. При несоблюдении требования, клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования. Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.

    Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости

    Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.

    Сбербанк разрешает реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге, и помогает в осуществлении сделки.

    Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком

    Согласовывать продажу ипотечной недвижимости нужно всегда, кроме случаев, когда покупатель погашает всю задолженность.

    Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.

    Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.

    Как получить разрешение на продажу жилья в ипотеке

    Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.

    Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.

    Способы продажи ипотечного жилья

    Без договора продажа квартиры невозможна. Процедура начинается с обязательного посещения банка для определения приемлемого варианта реализации ипотечной недвижимости.

    Досрочная оплата ипотеки покупателем

    Способ предполагает внесение задатка от покупателя для погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток средств продавцу перечисляется после перехода права собственности.

    Важно! При отсутствии нотариального заверения, владелец квартиры может отказаться от сделки, не вернув задаток, поэтому второй стороне необходимо защитить свои интересы.

    Продажа квартиры с погашением ипотеки

    Существует еще один способ, позволяющий продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка. В этом случае кредитор выступает в роли получателя задатка, а во время сделки используются депозитарные ячейки: первая – для банка, а вторая – для продавца.

    Из минусов можно выделить только то, что сделку контролирует банк, и сроки проведения зависят от него. При срочной продаже – это неудобно.

    Продажа жилья вместе с ипотечным долгом

    Схема, предполагающая передачу прав собственности на квартиру вместе с кредитными обязательствами. Подходит тем, у кого недостаточно средств на покупку жилья .

    Продать дом/квартиру в ипотеке с долгами довольно сложно, поэтому сделка оформляется агентствами недвижимости, аккредитованных банком.

    Продажа ипотечной недвижимости Сбербанком

    Четвертая схема. Используется только при наличии серьезных просрочек или при условии, что заемщик уведомил кредитора о невозможности оплачивать ссуду. Продать квартиру банк может с торгов на специализированных интернет-площадках.

    Купить недвижимость, которая находится в залоге, можно по цене ниже рыночной. Банку важно вернуть выданный займ, не учитывая интересы продавца.

    Почему жилье попадает под арест

    Основной причиной ареста является несвоевременное исполнение кредитных обязательств владельцем квартиры. Если сумма долга по ипотеке приближена к стоимости недвижимости, то банк может потребовать наложение санкции.

    Иные причины:

    1. Жилье выступает предметом споров по завещанию, и до разрешения конфликта квартира будет арестована.
    2. Владелец недвижимости имеет задолженность по налогам.
    3. Собственность заложена в ломбарде.

    Принципы аукциона Сбербанка

    Сбербанк соблюдает нормы законодательства на каждом этапе торгов. Он предлагает своим пользователям удобный, простой интерфейс, понятный функционал и доступные тарифные планы. С помощью сервиса можно купить квартиру в залоге в любом субъекте РФ на условиях абсолютной анонимности.

    Где проводятся торги

    Торги осуществляются на официальной интернет-площадке Сбербанка.

    Плюсы и минусы аукциона

    Преимущества покупки квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, через аукцион:

    1. Быстрая продажа недвижимости с передачей прав собственности.
    2. Приобрести жилье можно с хорошей скидкой.
    3. Спрос объекта продажи отражается в системе.

    Недостатки:

    1. На торгах стоимость квартиры может существенно возрасти.
    2. Оформить кредит или ипотеку на покупку лота невозможно.
    3. Только при постоянном контроле рынка недвижимости можно провести выгодную сделку.
    4. На каждые торги нужно оформлять заявки.
    5. При излишнем азарте можно превысить имеющийся лимит средств.

    Продажа жилья в ипотеку другого банка

    Существует два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:

    1. Процедура двойного обременения. Первичный кредитор разрешает второму банку наложить обременение.
    2. Полное погашение ссудной задолженности за счет личных средств покупателя с последующим снятием закладной.

    Самое главное – убедить банк в безопасности сделки.

    Пакет документов для продажи

    Документы для осуществления сделки:

    • паспорта обеих сторон;
    • справка, подтверждающая платёжеспособность покупателя;
    • договор купли-продажи;
    • справка об отсутствии долга по ссудному счету;
    • закладная по ипотеке;
    • документ о зачислении средств в счет долга за недвижимость;
    • выписка о снятии обременения.

    Этапы продажи ипотечного жилья

    Каждый способ предусматривает особый порядок продажи квартиры в ипотеке.

    Этапы досрочной выплаты ссуды:

    1. Заемщик получает согласие Сбербанка на продажу обремененной квартиры.
    2. Банк определяет остаток задолженности по ипотеке.
    3. С покупателем составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса.
    4. Продавец выписывает зарегистрированных жильцов из квартиры.
    5. Должник погашает ссуду полученным задатком и снимает обременение.
    6. Обе стороны подписывают договор и регистрируют переход права собственности в регистрационной палате.
    7. Покупатель передает оставшиеся средства продавцу.

    Процедура продажи квартиры с погашением ипотеки:

    1. Банк одобряет перепродажу недвижимости и определяет оставшуюся сумму задолженности.
    2. Покупатель в первую депозитарную ячейку вносит сумму, равную невыплаченной ипотеке. Во вторую – остаток для продавца.
    3. Стороны подписывают договор и подтверждают сделку в Росреестре.
    4. После регистрации прав собственности, залоговое обязательство переходит к покупателю, а предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке.
    5. После погашения долга, бывшему владельцу выдают погашенную закладную на жилье, которую необходимо направить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
    6. Продавец получает средства из второй ячейки.

    Этапы продажи квартиры совместно с кредитными обязательствами:

    1. Заемщик подает заявление в банк на продажу ипотечной недвижимости.
    2. Самостоятельно или по рекомендации банка клиент находит покупателя, готового оформить недвижимость в ипотеку. Первый взнос должен быть не менее суммы задолженности по ипотеке.
    3. Обе стороны заключают у нотариуса договор задатка.
    4. Покупатель передает первый взнос (задаток) продавцу или банку для погашения задолженности по займу.
    5. В МФЦ владелец квартиры снимает с нее обременение и получает выписку из ЕГРН.
    6. Покупатель и продавец собирают требуемые документы и передают в Сбербанк.
    7. Будущим владельцем квартиры заказывается ее оценка.
    8. Обе стороны сделки подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход прав собственности.
    9. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму.

    Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:

    1. Заемщик получает одобрение кредитора на продажу недвижимости и подписывает согласие на реализацию объекта.
    2. После оценки банк выставляет квартиру на торги. Во время продажи цена может снижаться без уведомления владельца.
    3. Открываются две депозитные ячейки, первая – для банка, вторая – для продавца.
    4. Обе стороны заключают договор купли-продажи.
    5. Банк направляет документы в Росреестр для снятия обременения и получает средства т первой ячейки.
    6. После регистрации перехода прав собственности продавец получает остаток денег.

    Нюансы продажи жилья с обременением

    Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

    По программе «Военная ипотека»

    По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

    Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

    По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

    Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

    • нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
    • владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;

    Порядок сделки:

    1. Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
    2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
    3. Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
    4. Снятие обременения с недвижимости.
    5. Получение остатка средств от покупателя.

    Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

    При наличии несовершеннолетних

    В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

    Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.

    Сделка, в которой участвуют дети – риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.

    Источник: https://DomClick.info/prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

    Компания права
    Добавить комментарий